「家賃ってどうやって決めていますか？」
よく聞かれる質問です。
実は、家賃に正解はありません。
同じエリアでも数千円、時には1万円以上違うこともあります。
今回は、私が実際に家賃を決める時に考えていることをご紹介します。
まずは周辺相場を徹底的に調べます
最初に見るのは、
- SUUMO
- at home
- LIFULL HOME’S
の3サイトです。
サイトによって掲載されている物件が違うため、1つだけでは相場を把握できません。
私はできるだけエリア内の物件を把握したいので、すべて確認しています。
また、
ニフティ不動産もおすすめです。
複数の不動産ポータルサイトをまとめて検索できるので、相場感をつかむにはとても便利です。
比較するのは同じ町内
私は基本的に同じ町内の物件を比較します。
その中でも特に見ているのは、
- 接道状況
- 土地の形
- 平地か坂道か
- 建物の向き
- リフォーム状況
- バス停までの距離
- スーパーやコンビニまでの距離
- 学校までの距離
などです。
同じ築年数でも、これだけで家賃は大きく変わります。
私が重要視する順位
家賃を決める時に重要視している順番はこちらです。
- リフォーム状況
- 駐車場
- 広さ
- 築年数
- 日当たり
- 間取り
- 学区
- 駅までの距離
- ペット可
築古戸建の場合、築年数は変えられません。
だからこそ、リフォームでどこまで魅力を上げられるかを重視しています。
ライバル物件で必ず見ること
ライバル物件を見る時は、
「触れる場所」がきれいかどうかを見ています。
例えば、
- キッチン
- 洗面台
- トイレ
- 床
- ドアノブ
など。
写真だけではなく、
入居したその日から気持ちよく生活できるか
を意識しています。
相場より高く募集することもあります
あります。
理由は単純で、
実験です。
一般的には、募集開始からすぐ決まる場合、
「もう少し高くても良かったかもしれない」
というケースもあります。
私はまず希望家賃で募集し、
反響を見ながら徐々に調整することが多いです。
値上げするより、
値下げする方が現実的だと考えています。
相場より安くすることもあります
もちろんあります。
例えば、
賃貸需要が少ないエリアでは、
早く決めることを優先します。
空室期間が長くなる方が、結果的に損失が大きくなることもあるからです。
一番家賃が高く設定できた物件
駅徒歩1分の区分マンションです。
結果的に、
120戸あるマンションの中で
一番高い家賃で成約しました。
あとから知って、自分でも驚きました（笑）。
一番失敗した家賃設定
強気すぎました。
3か月ほとんど反響がなく、
その間に忙しくなってしまい、
家賃を下げるタイミングを逃してしまいました。
今思えば、もっと早く見直すべきでした。
問い合わせが少ない時は？
まず考えるのは、
営業担当さんへの**AD（広告料）**です。
家賃を下げる前に、
仲介会社さんへ動いていただきやすい条件を考えることもあります。
管理会社の意見は参考にする？
もちろん参考にします。
ただ、
言われた通りには決めません。
相場と照らし合わせながら、
最後に決めるのは自分です。
利回りより相場を優先
私は、
「利回りを達成するための家賃」
ではなく、
「市場で選ばれる家賃」
を意識しています。
例えば相場が8万円なら、
私は7万8,000円くらいで募集することもあります。
築古戸建なので、
少しでも早く決めたいと考えるからです。
リフォーム費用をかけたら家賃は上げる？
300万円リフォームしたからといって、
その分をそのまま家賃へ上乗せすることはありません。
まずは希望家賃で募集してみて、
反響を見ながら判断しています。
初心者の方へ伝えたいこと
最後に一つだけ。
家賃は、人に言われたまま決めない方がいいです。
管理会社さんも仲介会社さんも、
たくさんの経験があります。
でも、
最終的に家賃を決めるのは大家である自分です。
提案はしっかり参考にしながら、
周辺相場や物件の魅力も自分の目で確認する。
その積み重ねが、自分なりの「家賃を決める感覚」につながると思っています。
