築古戸建投資は何から始める？初心者が最初にやること
築古戸建投資は何から始める？初心者が最初にやること
「築古戸建投資をやってみたい」
そう思っても、最初は何から始めればいいのか分かりません。
物件を探す？
不動産会社へ行く？
セミナーに参加する？
私自身も、最初は不動産についてほとんど知識がない状態からのスタートでした。
そして実際に築古戸建を購入し、DIYやリフォーム、入居者募集、賃貸管理まで経験してきた今振り返ると、最初から物件を買う必要はなかったと思っています。
まず必要なのは、不動産投資の基本を知り、自分がどんな物件なら扱えそうなのかを少しずつ具体的にしていくことです。
最初にやったのは、本を読むこと
私が最初にしたのは、本屋さんへ行くことでした。
不動産全般について書かれた本や、不動産投資に特化した本を何冊か購入しました。
最初から難しい専門書を選ぶ必要はありません。
むしろ、
「これなら最後まで読めそう」
と思える本から始める方がいいと思います。
何冊か読んでいると、違う著者でも共通して書かれていることが見えてきます。
利回り、融資、修繕、空室、管理、税金。
最初は言葉の意味が分からなくても、何度も目にするうちに少しずつ理解できるようになります。
次に「どんな不動産投資があるのか」を知る
不動産投資といっても、選択肢はいろいろあります。
一棟アパート。
区分マンション。
新築戸建。
築古戸建。
同じ不動産投資でも、必要な資金や管理方法、修繕の考え方はかなり違います。
私はその中から、築古戸建という方法を選びました。
ただ、最初から「築古戸建しかない」と決める必要はありません。
まずはいろいろな方法を知って、
自分の資金や性格、使える時間に合いそうなのはどれか
を考えてみることが大切です。
物件サイトを見る
基本的な言葉が少し分かるようになったら、実際に売られている物件を見てみます。
この段階では、買わなくて大丈夫です。
むしろ最初は、相場を見る練習くらいでいいと思います。
同じエリアでも、
「駅に近いとこれくらい」
「築年数が古いとこれくらい」
「土地が広いと高くなる」
「安いと思ったら再建築不可だった」
など、物件をたくさん見ることで少しずつ違いが分かるようになります。
気になる物件があれば、販売価格だけでなく、
- 想定できる家賃
- 固定資産税
- 修繕にかかりそうな費用
- 駐車場の有無
- 周辺の賃貸需要
なども調べてみます。
買わなくても、これだけでかなり勉強になります。
実際の物件を見に行く
ネットで物件を見ることに慣れてきたら、次は実際に物件を見てみます。
写真と現地では、印象がまったく違うことがあります。
におい。
湿気。
傾き。
周辺道路の狭さ。
隣家との距離。
坂道。
駐車場への入りやすさ。
写真では分からないことがたくさんあります。
最初の内見で物件を買う必要はありません。
「実際の築古戸建って、こんな感じなんだ」
と知るだけでも十分です。
何軒か見ることで、自分が許容できる古さや修繕の範囲も少しずつ分かってきます。
人の話は「答え」ではなく情報として聞く
不動産投資を調べ始めると、SNS、動画、セミナー、コミュニティなど、たくさんの情報が入ってきます。
私自身も、いろいろな場所から情報を集めました。
実際に不動産投資をしている人の話を聞くことは、とても参考になります。
ただし、その人に合っている方法が自分にも合うとは限りません。
使える資金も違います。
住んでいる地域も違います。
DIYが得意な人もいれば、すべて業者さんへお願いする人もいます。
情報を集めることは大切ですが、最後は自分の条件に当てはめて判断する必要があります。
高額なセミナーやコミュニティなど、その場で大きなお金を支払う必要があるものについては、一度持ち帰って考えるくらいでいいと思います。
「買える物件」より「持ち続けられる物件」を考える
実際に築古戸建を何軒か所有して感じるのは、購入はスタートにすぎないということです。
購入したあとには修繕があります。
入居者募集があります。
設備が壊れることもあります。
固定資産税もかかります。
退去すれば、また募集する必要があります。
だから最初の物件ほど、
「買えるかどうか」だけではなく、「買ったあとも持ち続けられるか」
まで考えてほしいと思います。
購入後に修繕費がかかっても対応できるか。
空室期間が続いても大丈夫か。
自分で管理できないなら、管理会社へお願いできるか。
購入価格だけを見て判断しないことが大切です。
まずは「買わずに動く」ことから
築古戸建投資を始めたいと思ったら、いきなり物件を購入する必要はありません。
本を読む。
物件サイトを見る。
家賃相場を調べる。
実際の物件を見に行く。
不動産会社と話してみる。
経験者の話を聞いてみる。
こうしたことなら、大きなお金を使わなくても始められます。
私も、最初から何でも分かっていたわけではありません。
調べて、見て、分からないことをまた調べる。
それを繰り返しながら、少しずつ自分なりの判断基準ができてきました。
最初の一歩は「物件を買うこと」ではなく、「実際に動いてみること」。
築古戸建投資に興味を持ったら、まずはそこから始めてみるのがいいと思います。
