築古戸建投資で得られたもの｜家賃収入だけではなかった
「いつか不動産収入を得てみたい」
私も以前、そんな夢を持っていました。
いろいろ調べる中で知ったのが、築古戸建を購入し、自分で再生して貸し出す方法です。
実際に物件を購入し、修繕して、入居者さんを募集する。無事に入居が決まり、当初の目的だった家賃収入を得られるようになりました。
でも、何件か経験した今、強く感じていることがあります。
築古戸建投資で得られたものは、家賃収入だけではありませんでした。
資金管理、決断力、問題解決力、交渉、コミュニケーション。
物件を買って、直して、貸して、管理する。その一連の経験を通して、仕事や日常生活にも役立つ力が身につきました。
今では、これも築古戸建を始めたことで得られた大きな財産だと思っています。
まず必要になったのは、お金を管理する力
物件を買うには、当然お金が必要です。
必要なのは物件価格だけではありません。
購入時の諸費用があり、その後には修繕費もかかります。
物件を購入して手元のお金がなくなってしまえば、必要な修繕ができません。
そのため、
- 物件をいくらで買うのか
- 修繕にいくら残すのか
- 予想外の出費にいくら備えるのか
購入前から資金管理が必要になります。
融資を利用して購入する方法もありますが、私はこれまで、まず自分で資金を作り、その資金を物件の購入や再生に使う方法を選んできました。
もちろん、ここは人によって考え方が違います。
ただ、現金でも融資でも、大きなお金を自分の判断で動かすことには変わりありません。
築古戸建を始めてから、お金に対する感覚はかなり変わりました。
100％安心できる物件はなかなかない
物件を購入するときは、毎回いろいろな不安があります。
本当にこの物件でいいのか。
価格は適正なのか。
想定以上に修繕費がかからないか。
入居者さんは見つかるのか。
自分の手に負えるのか。
どれだけ調べても、購入後に起こることをすべて予測することはできません。
100％条件がそろった物件も、なかなかありません。
最後は、
「このリスクなら自分で引き受けられる」
と判断して購入を決めることになります。
調べるだけなら何度でもできます。
でも最後は、自分で決めなければ何も始まりません。
築古戸建を始めたことで、調べた上でリスクを判断し、自分で決断する経験が一気に増えました。
買ってから始まる問題解決
物件の引き渡しを受けると、今度は再生が始まります。
どこを直すのか。
どこまで自分でやるのか。
どこから業者さんへお願いするのか。
どんな資材を使うのか。
どこで購入するのか。
分からないことをどう調べるのか。
しかも築古戸建は、予定通りに進まないことも珍しくありません。
クロスを剥がしたら、隠れていた部分にシロアリ被害が見つかった。
草を刈ってみたら、その下から大量の残置物が出てきた。
片付けを進めたら、処分方法が分からないものが次々出てきた。
そんなときは、
「さて、これはどうする？」
となります。
調べる。詳しい人に聞く。役所に問い合わせる。業者さんを探す。ホームセンターへ行く。実際にやってみる。
失敗したら、やり直す。
これを繰り返しているうちに、
「分からないからできない」ではなく、「どうすればできる？」
と考えるようになりました。
全部を自分でできる必要もありません。
自分では難しいと判断したら、できる人を探してお願いする。
その判断ができるようになったことも、大きな変化でした。
修繕が終わったら「貸せる家」として考える
長かった修繕が終わっても、そこで終了ではありません。
次は入居者さんを探します。
ここからは、自分が再生した家を賃貸物件としてどう見せるかを考えることになります。
家賃はいくらにするのか。
どんな人に住んでもらいたいのか。
どんな写真を掲載するのか。
物件のどこをアピールするのか。
どの不動産会社へ募集をお願いするのか。
家賃は毎月の収入だけでなく、将来収益物件として売却するときの利回りにも関係します。
購入して直すだけではなく、その先の賃貸経営まで考える必要があることを実感しました。
人との関わりも大家業の一部
築古戸建は、家だけを相手にするものでもありません。
不動産会社、工務店や職人さん、管理会社、入居者さん、そして近所の方々。
たくさんの人と関わります。
特に自分で物件へ通って修繕していると、ご近所の方と顔を合わせる機会も増えます。
笑顔で挨拶する。
自分が何をしている人なのか伝える。
音が出る作業などがあれば、一言声をかける。
そんな小さなコミュニケーションが、その後の関係につながることもあります。
業者さんとの関係も同じです。
何をお願いしたいのか伝え、提案を聞き、見積もりを確認し、発注して、施工後に確認する。
単に安くしてもらうことだけではなく、お互いが気持ちよく仕事をできる関係を作ることも大切だと感じています。
築古戸建は「小さな経営」だった
一軒の築古戸建を購入して貸し出すまでには、本当にたくさんの工程があります。
資金を作る。
物件を探す。
購入を判断する。
契約する。
修繕計画を立てる。
DIYする。
業者さんへ依頼する。
資材を調達する。
予想外の問題を解決する。
家賃を決める。
不動産会社へ募集を依頼する。
入居者さんを決める。
管理する。
そして、いずれ売却する。
振り返ってみると、小さな事業をひとつ、自分で最初から最後まで動かしているようなものでした。
しかも築古物件なので、計画通りにいかないこともあります。
だからこそ、短期間でさまざまな判断を経験することになりました。
家賃収入だけではなかった
もちろん、築古戸建投資で利益を出すことは大切です。
利益がなければ、賃貸経営として続けていくことはできません。
でも、何件か経験した今、
「築古戸建をやって得られたものは何だろう？」
と考えると、家賃収入だけではなかったと思っています。
大きなお金を管理する力。
リスクを調べて決断する力。
分からないことを調べる力。
問題が起きたときに解決する力。
人に仕事をお願いする力。
相手と関係を作る力。
自分でできることと、できないことを判断する力。
そして何より、
「何か起きても、一つずつ解決していけばいい」
と思えるようになったこと。
不動産収入を得たいと思って始めた築古戸建投資でしたが、気づけば自分自身の経験値も大きく増えていました。
買って、直して、貸して、管理する。
その一つひとつを自分で経験できたことが、築古戸建投資を続けてきて得られた大きな財産だと思っています。
