築古戸建で雨漏り発見！屋根修繕の見積もり100万円超でどう判断した？
父の実家をリフォームしていたとき、一度だけ警報級の大雨に当たったことがありました。
一日目は、恐怖を感じるほどの大雨。
翌日は雨が上がり、私は二階でクロス貼りをしていました。
そこで、ふと天井を見ると……
「ん？ 天井にシミ？」
よく見ると、500円玉くらいの雨染みが天井に3か所ほどできています。
雨漏り！？
築古戸建を購入してリフォームしている最中に見つけた雨漏り。
正直、絶望です。
「屋根を全部直すことになったら、一体いくらかかるんだろう……」
結局私は、約12万円をかけて専門業者に雨漏り調査を依頼しました。
その結果、提示された屋根修繕の金額は想像以上。
今回は、築古戸建で雨漏りを発見してから、調査・見積もりを経て、最終的にどう判断したのかを書いてみます。
とりあえずリフォームは予定通り進めることに
雨漏りらしき跡を見つけたものの、その場ですぐに原因が分かるわけではありません。
ひとまず天井を含め、予定していたクロス貼りは通常通り進めました。
ただ、このまま何も確認せずに貸し出すのは怖い。
そこで入居者募集をする前に、雨漏り調査を専門にしている会社へ連絡しました。
調査費用は約12万円。
決して安くはありません。
それでも、原因が分からないまま「たぶん大丈夫だろう」で済ませるより、まずはプロに状態を確認してもらおうと考えました。
プロによる雨漏り調査
調査ではプロが屋根に上がり、ホースを使ってさまざまな角度から水をかけながら、雨水が入ってくる場所を調べてくれました。
その結果、
大雨や台風などのときに、部分的に雨漏りが発生している可能性がある
とのこと。
すぐに大きな影響が出るような状態ではないものの、対策するのであれば早めに考えてもいいのでは、という話でした。
問題は、その修繕費です。
数年程度を想定した部分補修でも、見積もりは40万円以上。
さらに10年程度を見据えて全面的に修繕する場合は、
100万円〜400万円。
……え、無理。
正直そう思いました。
築古戸建は安く購入できても、大きな修繕が一度入るだけで収支が大きく変わります。
屋根に数百万円をかけるとなれば、「直した方が安心だから」という理由だけではなかなか決断できませんでした。
直ちに全面修繕せず、いったん様子を見ることに
専門業者に調査してもらったことで、怪しい箇所はある程度分かりました。
一方で、直ちに大きな影響が出る状態ではないことも確認できました。
そこで私は、すぐに数百万円をかけて全面修繕するのではなく、いったんそのまま入居者募集をすることにしました。
もちろん内心はドキドキです。
長く住んでくださる方が決まり、今後も長期間この家を維持するのであれば、その時点で本格的な屋根修繕を考えようと思っていました。
ただ、遠方にある築古戸建です。
この先どれくらいの期間、賃貸として運用できるのか分からない段階で、100万円単位の修繕費をかける判断はできませんでした。
結果、2組の入居があっても雨漏りのクレームはなし
その後、この家には2組の入居がありました。
ところが結果的には、雨漏りについてのクレームは一度もありませんでした。
あれだけ心配していたのは何だったのだろう、と思うほどです。
ちなみに雨樋にも部分的に修繕が必要な箇所があり、こちらの見積もりは約20万円。
これも状況を見ながら、必要になったら修繕しようと考えていました。
最終的に、入居者さんから実際に依頼された設備工事は、トイレへの換気扇取り付けだけでした。
屋根や雨樋をあれだけ心配していたのに、実際に要望があったのは想定していなかった場所。
築古戸建は、本当に何にお金がかかるのか分かりません。
築古戸建は「全部直す」ではなく、どこまで直すかを判断する
築古戸建を所有していると、修繕した方がいい場所はいくらでも出てきます。
もちろん、安全性や生活に大きく影響するものは対応しなければなりません。
一方で、
「将来的には直した方がいい」
という箇所をすべて先回りして修繕していたら、費用はいくらあっても足りません。
今回の雨漏りでは、何も確認せず放置したわけではありません。
まず約12万円をかけて専門業者に調査を依頼し、状態を確認しました。
そのうえで、
現在の状態・修繕費・今後の運用期間
を考え、すぐに全面修繕するのではなく様子を見るという判断をしました。
結果的には2組の入居があり、雨漏りに関するクレームはありませんでした。
逆に、私が想定していなかったトイレの換気扇については入居者さんから要望があり、取り付けることになりました。
築古戸建では、古いところをすべて新品にすることが正解とは限りません。
状態を確認したうえで、今直すのか、様子を見るのか。
限られた予算の中で、その都度どこまで修繕するのか判断していくことも、築古戸建を運用するうえでは大切だと感じた出来事でした。
築古戸建のリフォームでは、「直せるところを全部直す」のではなく、家賃や今後の運用も考えながら、どこにお金をかけるかを決めることが大切です。実際にどこまでリフォームするか迷ったときの考え方は、「築古戸建の再生、どこまでリフォームする？」でも詳しく紹介しています。
