不動産投資は究極のせどり？大家が感じた決定的な違い

「不動産投資は究極のせどり」

そんな言葉を聞くことがあります。

安く買って、価値を上げて、高く売る。

たしかにこれだけ聞くと、普通のせどりとよく似ています。

何度が挑戦しましたが、せどりとのご縁はあまりありませんでした。

商品を仕入れて、売れるまで在庫を抱える。

売れなければ値下げする。

その間、その商品がお金を生んでくれるわけではありません。

「売れるまで待つ」という状態が、どうも私には向いていないんですよね。

ところが不動産を実際に何件か買ってみて、あることに気づきました。

不動産は、普通のせどりとはちょっと違う。

むしろ、この違いこそが不動産のおもしろいところだと思っています。

不動産は売却するまで家賃を生んでくれる

たとえば300万円で中古戸建を購入したとします。

リフォームして入居者さんが決まり、毎月7万円の家賃が入ってくるようになった。

その物件を将来500万円で売却するとします。

普通のせどりなら、

「300万円で仕入れて500万円で売ったから200万円の利益」

という考え方になります。

でも不動産の場合は、それだけではありません。

売却するまでの間に、家賃収入があります。

仮に5年間、月7万円で貸せたとすると、

7万円×12か月×5年＝420万円

もちろん、ここから固定資産税や修繕費、管理費、保険料などがかかります。

それでも、

「売れるまでただ待っている」

わけではありません。

物件を保有している期間にも、お金を生んでくれる可能性があります。

ここが、普通のせどりとの大きな違いだと思っています。

「売れなくても貸せる」はかなり大きい

私は築古戸建を購入するとき、

「いくらで貸せるか」

だけではなく、

「最終的にいくらで売れそうか」

も考えています。

逆に売却するときも、

「この価格で売れないなら、もう一度貸すのもあり」

と考えることがあります。

実際、不動産は売りに出したからといって、すぐ売れるとは限りません。

特に築古戸建の場合、

立地、建物の状態、駐車場、再建築の可否、擁壁など、物件によって条件はバラバラです。

希望価格ですぐに売れるとは限りません。

でも、賃貸需要がある物件なら、

「売れない＝完全な不良在庫」

とは限らないんですよね。

貸して家賃を得ながら、次の出口を考えることができます。

だからこそ「仕入れ価格」が重要

ここまで考えると、私はやっぱり不動産は、

買った瞬間がかなり重要

だと思っています。

相場より高く買ってしまえば、

家賃収入があっても利回りは下がります。

売却しようと思っても、買った価格以上で売れるとは限りません。

反対に、相場より安価な価格で買えれば、

・そのまま貸す
・リフォームして貸す
・しばらく保有する
・タイミングを見て売る

と、出口の選択肢が増えます。

より「安く仕入れられる物件を探す」

ことの重要性を以前より感じています。

もちろん、不動産ならではのリスクもある

とはいえ、

「家賃が入るから、不動産なら在庫を抱えても大丈夫！」

という単純な話でもありません。

空室になれば家賃は入りません。

給湯器が壊れるかもしれない。

雨漏りするかもしれない。

固定資産税もかかります。

築古戸建なら、突然大きな修繕が必要になる可能性もあります。

さらに、不動産は株のようにボタンひとつですぐ売却できるものではありません。

だから私は、

「貸せる」「売れる」の両方を考えて買う

ことが大切だと思っています。

不動産は「収益を生む在庫」なのかもしれない

不動産を「せどり」と考えるなら、かなり特殊なせどりです。

安く仕入れて高く売る。

ここまでは同じ。

でも、その途中で賃貸することができれば、保有期間中にも収益を生んでくれる。

私はここが、不動産のおもしろいところだと思っています。

もちろん、すべての物件が値上がりするわけではありません。

すべての物件に入居者がつくわけでもありません。

だからこそ、

「安く買う」

「貸せる物件を選ぶ」

「出口を考えておく」

この3つが重要になります。

築古戸建を実際にやって感じたメリットについては、「築古戸建投資のメリット3選」でもまとめています。

不動産は、買って終わりでも、貸して終わりでもありません。

貸しながら持つ。

売る。

場合によっては、また貸す。

いくつもの出口を持てることが、不動産投資の強みなのかもしれません。