築43年の戸建て、総額530万円｜購入からリフォームまで実際の費用公開

築古戸建を購入するとき、物件価格と同じくらい気になるのが、

「結局、貸せる状態にするまで総額いくらかかるの？」

ということではないでしょうか。

今回紹介するのは、私が実際に購入した築43年の戸建てです。

購入価格は約230万円。

購入後、室内や設備などのリフォームに約200万円。

さらに外壁工事に約100万円かかりました。

合計すると、約530万円です。

230万円で購入した物件ですが、実際に所有して手を入れていくと、物件価格の倍以上になりました。

もちろん、築43年の戸建てなら530万円かかるという意味ではありません。

建物の状態や工事内容、どこまでDIYするかによって費用は大きく変わります。

今回は一つの実例として、

「230万円で購入した築古戸建に、実際いくらかかったのか」

を紹介します。

購入230万円、最終的には約530万円

まず、大きな費用を分けると、

・物件購入：約230万円
・室内、設備などのリフォーム：約200万円
・外壁工事：約100万円

合計で約530万円です。

このほかにも、物件を購入すると登記費用や税金などがかかります。

そのため、実際の不動産投資では物件価格だけを見て予算を考えることはできません。

私自身、築古戸建を何軒か経験する中で、

「いくらで買えるか」よりも、

「貸せる状態にするまで総額いくらかかるか」

を見るようになりました。

室内・設備などのリフォームに約200万円

購入後、室内や設備などのリフォームに約200万円かかりました。

その中には、

・キッチン：約10万円
・トイレ：約10万円
・給湯器＋水道工事：約30万円

などが含まれています。

そのほかにも、細かな修繕や材料費などが積み重なっています。

築古戸建の場合、

「ここだけ直せば終わり」

とはならないことも多いです。

工事を進めていくうちに、

「ここも直した方がいい」

という場所が出てくることもあります。

一つひとつは小さな金額でも、積み重なるとそれなりの費用になります。

キッチンは約10万円

キッチンには約10万円かかりました。

賃貸物件なので、何でも高級な設備にする必要はないと考えています。

大切なのは、

「入居者さんが普通に気持ちよく使えるか」

ということ。

築古戸建を再生するときは、見た目を整えながらも、お金をかけすぎないようにしています。

トイレも約10万円

トイレは約10万円。

水回りは毎日使う場所なので、古さや汚れが目立つと内見時の印象にも影響します。

一方で、高価な設備を入れたからといって、その分だけ家賃を上げられるとは限りません。

必要なところにはお金をかける。

でも、かけすぎない。

賃貸物件では、このバランスも大切だと思っています。

給湯器と水道工事で約30万円

給湯器と水道関係には、合わせて約30万円かかりました。

築古戸建では、壁紙や床など見た目をきれいにするだけでは貸せません。

給湯器や水道など、生活するために必要な設備がきちんと使えることが大前提です。

こうした設備関係はDIYが難しい部分も多く、業者さんにお願いしています。

物件を購入するときには、

「今、使えるか」

だけではなく、

「近いうちに交換が必要になりそうか」

も確認するようになりました。

さらに外壁工事で約100万円

室内や設備などに約200万円かけたあと、さらに大きかったのが外壁です。

外壁工事に約100万円。

これを加えると、

購入230万円
＋リフォーム約200万円
＋外壁約100万円

合計約530万円になります。

230万円という購入価格だけを見れば、かなり安く感じます。

でも、建物を所有して貸し続けるためには、外側のメンテナンスも必要です。

築古戸建は室内だけではありません。

屋根や外壁など、建物そのものを守る部分にもお金がかかります。

購入時には見えにくい費用ですが、長く所有するなら考えておきたいところです。

DIYと業者さんを使い分ける

この物件も、すべてを業者さんにお願いしたわけではありません。

自分でできるところはDIY。

専門的な技術が必要なところや、自分でやるには時間がかかりすぎるところは業者さん。

そんなふうに分けています。

DIYなら何でも安くなるわけではありません。

材料も道具も必要ですし、何より自分の時間がかかります。

逆に、業者さんにお願いした方が早く、結果的に効率がいい工事もあります。

何でもDIYするのではなく、

「自分でやるところ」
「業者さんにお願いするところ」

を分けることが大切だと感じています。

230万円の物件が、最終的には530万円

築古戸建を探していると、

「200万円台の戸建て」

「300万円で買える家」

という価格に目が行きます。

私もそうでした。

でも今回の物件は、購入価格約230万円に対して、手を入れた後の総額は約530万円。

購入価格だけで判断していたら、かなり違う数字になります。

だから今は、物件を見るときに、

購入価格
＋リフォーム
＋設備
＋外壁や屋根などの修繕
＋購入時の諸費用

まで考えるようにしています。

重要なのは、

「安く買える物件か」

ではなく、

「貸せる状態まで含めて、総額で成り立つ物件か」

だと思っています。

築古戸建のリフォーム費用に正解はない

築古戸建のリフォーム費用を調べると、いろいろな金額が出てきます。

でも、実際に何軒か再生してみると、本当に一軒一軒違います。

同じ築年数でも、

・屋根や外壁の状態
・水回りの状態
・給湯器など設備の状態
・床や壁の傷み
・どこまでDIYするか
・どこまできれいに仕上げるか

によって必要な金額は変わります。

今回の物件も、

「築43年だから530万円かかった」

わけではありません。

この物件を購入し、必要だと思うところに手を入れていった結果が約530万円でした。

まとめ｜物件価格より「総額」で考える

今回の築43年の戸建ては、

物件購入：約230万円。

室内・設備などのリフォーム：約200万円。

外壁工事：約100万円。

合計すると約530万円になりました。

230万円という販売価格だけを見れば安い物件です。

でも、不動産投資として本当に見るべきなのは、その先。

「貸せる状態にするまで、いくらかかるのか」

そして、

「その総額で賃貸経営が成り立つのか」

だと思います。

全部を新品にする必要はない。

全部をDIYする必要もない。

必要なところを見極めてお金を使い、使えるところは残す。

築古戸建を何軒か再生してきた今は、物件価格よりも「総額」で考えることを大切にしています。