築古戸建を買うとき、私が見ているポイント

築古戸建を購入するとき、私なりに必ず確認しているポイントがあります。

築古なので、当然きれいな物件ばかりではありません。

クロスは汚れている。

床が傷んでいる。

設備も古い。

そんなことは当たり前です。

大切なのは、**「汚いかどうか」ではなく、「自分で直せるか、直せないか」**だと思っています。

私が特に避けているのは、修繕費が大きくなりやすく、自分では簡単に直せないところ。

中でも重要なのが、

雨漏りと傾きです。

現役の雨漏り物件は避ける

まず確認するのが雨漏りです。

天井に雨染みがあるだけなら、それだけで購入対象から外すわけではありません。

過去に雨漏りがあったものの、すでに屋根を修繕していて、天井に昔の雨染みだけが残っている。

このような状態なら購入を検討します。

怖いのは、今も雨漏りしていて原因の特定や修繕が必要な物件です。

屋根の修理は自分で行うには危険です。

基本的には業者さんへお願いすることになります。

修繕内容によっては100万円単位になることもあるため、私にとってはかなり大きな出費です。

さらに雨漏りは、屋根だけ直せば終わるとも限りません。

内部まで傷んでいれば、追加の修繕が必要になる可能性もあります。

そのため私は、現役で雨漏りしている物件は基本的に避けています。

もうひとつの鉄則が「傾き」

雨漏りと同じくらい気をつけているのが、建物の傾きです。

傾きも、自分で簡単に修繕できるものではありません。

原因によっては大掛かりな工事になり、費用もかなり高額になることが考えられます。

そのため内見では、家が傾いていないか必ず確認します。

私がやっている方法は、とても簡単。

室内にあるドアと窓を、できるだけ全部開閉することです。

傾きが大きければ、建具の開閉に違和感が出ていることがあります。

窓がスムーズに動くか。

ドアが途中で引っかからないか。

閉めたときに不自然な隙間がないか。

少し手間はかかりますが、私は内見時にひとつずつ確認しています。

水平器もビー玉も使わなくなった

以前は水平器を持って内見へ行ったこともあります。

ただ、売主さんや仲介会社の方がいる前で水平器を出して細かく測定するのは、あまり心象がよくないかもしれないと思い、やめました。

傾きの確認方法としてビー玉を転がす話もありますが、私はやりません。

理由は単純。

築古物件は床がかなり汚れていることも多く、転がしたビー玉を拾いたくないからです。笑

何件か見てきた今は、ドアや窓を一通り開閉するだけでも、購入判断のための確認としては十分だと考えています。

もちろん、違和感がある物件なら専門家に確認してもらう方法もあります。

水回りで特に見るのはお風呂

続いて確認するのが水回りです。

中でも私が重視しているのがお風呂。

浴室を大きく修繕すると費用がかかるため、できるだけそのまま使える物件を選んでいます。

清掃できれいになる。

あるいは塗装など、比較的小さな修繕で使える。

そのくらいが理想です。

浴槽については、数ミリ程度の小さなクラックが2〜3ヶ所くらいなら、補修できる範囲として考えています。

逆に、大掛かりな浴室工事が必要になりそうな物件は慎重に判断します。

給湯器は交換する前提で考える

給湯器については、私はある程度交換するものとして予算を考えています。

交換工事を含めて、20万円ほどを見ておきます。

まだ使える給湯器なら、そのまま使いたくなるところ。

でも築古物件の場合、

入居してから壊れる方が大変

だと考えています。

入居者さんから連絡を受ける。

業者さんを探す。

日程を調整する。

交換工事が終わるまで、お湯が使えない可能性もあります。

それなら空室で修繕している段階で交換しておけば、その後長く安心して使えます。

数年間空き家だった物件などは、特に交換するようにしています。

床の一部がふかふかする程度なら直せる

反対に、それほど怖がらなくなったのが床です。

もちろん家全体に大きな問題がある場合は別ですが、部分的に床がふかふかしている程度なら、自分で補修できるようになりました。

床を開けて傷んだ部分を確認し、必要なところを補強する。

その上から床を仕上げれば使えるケースもあります。

昔なら、

「床がふかふかしてる！」

だけで怖かったと思います。

でも自分で修繕できる範囲が増えると、物件を見る基準も変わります。

クロスや壁の汚れはあまり気にしない

築古戸建なので、クロスや壁が汚れていることは珍しくありません。

でも私は、ここはそれほど気にしません。

クロスなら自分で張り替えられます。

柱なども必要なら塗装できます。

むしろ購入時にきれいなクロスが貼られていることより、建物そのものに大きな問題がないことの方を重視しています。

見た目の汚さは、あとから変えられます。

洗面化粧台やキッチンも、それほど怖くない

洗面化粧台やキッチンが古い場合も、状態によっては交換します。

こうした設備はホームセンターなどでも比較的安価な商品が販売されています。

自分で施工できればさらに費用を抑えられますし、業者さんへお願いしたとしても、屋根や基礎などと比べれば予算を立てやすい部分です。

そのため、

キッチンが古いから買わない。
洗面化粧台が汚いから買わない。

とは、あまり考えません。

交換費用を計算した上で、物件価格とのバランスを見ます。

間取りは3LDK前後が理想

建物の広さも重要です。

私は3LDK前後の、一般的なファミリー向け戸建を選ぶことが多いです。

築古戸建を探していると、とても大きな家が出てくることがあります。

部屋が6室、7室あるような物件もあります。

一見すると、

「こんなに広いのに安い！」

と魅力的に見えます。

でも、広ければ修繕する面積も増えます。

クロスを貼る量も増える。

床の面積も増える。

掃除する場所も増える。

当然、修繕に必要な材料費と時間も増えます。

さらに、広ければ広いほど入居者が見つかるとも限りません。

賃貸物件として考えるなら、

一般的な家族が普通に暮らしやすい広さ

の方が扱いやすいと私は考えています。

駐車場はできれば普通車が停められること

戸建賃貸では、駐車場もかなり重視しています。

理想は、普通乗用車が停められること。

ただ、実際には小型車程度しか停められない物件でも入居者さんは決まりました。

そのため、

最低でも車を1台停められるか

は確認するようにしています。

特に郊外では車を使う人が多いため、駐車場の有無は入居付けにも影響すると考えています。

小中学校や買い物環境も確認する

建物だけではなく、周辺環境も確認します。

私が選ぶのはファミリー向けの戸建が中心なので、

小学校・中学校が徒歩圏内にあるか

は見ています。

スーパーやコンビニなど、日常生活に必要な施設が生活圏内にあるかも確認します。

立地だけで物件を決めるわけではありません。

かといって、建物と価格だけを見るわけでもありません。

物件価格。

建物の状態。

間取り。

駐車場。

学校。

買い物環境。

修繕費。

想定家賃。

どれかひとつではなく、全部を複合的に見て判断しています。

築古戸建は「直せないところ」を先に見る

築古戸建を初めて見ると、汚れたクロスや古いキッチンなど、どうしても目につくところが気になります。

でも何件か修繕してきた今、私が先に見るのはそこではありません。

雨漏りは大丈夫か。
傾きはないか。
お風呂は大掛かりな工事が必要ではないか。

まず、自分では簡単に直せず、高額になりそうなところを確認します。

クロスや塗装、部分的な床補修、設備交換などは、ある程度費用を予測できます。

そして自分でできる作業が増えれば、さらに怖くなくなります。

築古戸建だから、古くて汚いのはある意味当たり前。

私が探しているのは、

「きれいな中古住宅」ではなく、「直せば普通に暮らせる家」です。

どこが古いかより、どこにお金がかかるのか。

そして修繕後、この場所で普通の家族が暮らしている姿を想像できるか。

それが、今の私の物件選びの基準になっています。